Kentsel Dönüşüm Sürecinde Deprem Riski Altında Gayrimenkul Değerlemesi: Denizli Örneği

Bu çalışmanın iki amacı bulunmaktadır. Bunlardan ilki, birinci derece deprem kuşağı içerisinde yer alan Denizli kentinden rassal olarak seçilmiş mahallelerdeki konutların deprem riskine göre değerlerini saptamak ve bu mahallelerde kentsel dönüşümün uygulanıp-uygulanmaması gerektiğini ortaya koymaya çalışmaktır. Bu değerleme ve kentsel dönüşüm incelemeleri sonucunda Denizli kentinde uygulanması gereken politikaları üretmek ve çözüm yolları sunmakta çalışmanın bir diğer amacını oluşturmaktadır. Bu bağlamda çalışmanın hipotezi “deprem riskinin konut değerine etkisi bulunmaktadır” şeklinde ifade edilebilir. Dolayısıyla bu hipotez deprem riski ve konut değeri arasındaki ilişkiyi ortaya koymakta ve bunun yanında kentsel dönüşüm ve konut fiyatlarının etkilerini de araştırmaktadır.
Bu çalışma dört bölümden oluşmaktadır. Birinci bölümde gayrimenkul kavramı, gayrimenkulle ilgili diğer kavramlar, gayrimenkul ve emlak piyasaları ilişkileri, gayrimenkulün işlevleri, özellikleri ve türleri, gayrimenkul arz ve talep dengesi ve fiyat oluşumu ile makro ekonomik ve mikro ekonomik değişkenlerin gayrimenkul fiyatına olan etkisi ortaya konmaya çalışılmaktadır.
İkinci bölümde günümüzde en çok tartışılan konulardan birisi olan kentsel dönüşüm (yeniden imar) ele alınmaktadır. Kentsel dönüşüm kavramı, kentsel dönüşümün uygulama biçimleri, kentsel dönüşümün ortaya çıkışı ve gelişimi, kentsel dönüşümün ekonomik mantığı, kentsel dönüşümün yasal dayanakları, afet ve bu bağlamda kullanılan diğer kavramlar ile Türkiye ve Denizli kentindeki deprem riski incelenmektedir.
Üçüncü bölümde gayrimenkul değerleme esasları ele alınmaktadır. Bilinen en klasik gayrimenkul değeri/fiyatı hesaplama yol ve yöntemleri olan emsal karşılaştırma (piyasa değeri) yöntemi, maliyet yöntemi ve gelir indirgeme yöntemi ile bu yöntemlerin içerikleri ve klasik yöntemlerin dışında olan hedonik fiyat modeli ele alınmıştır. Ayrıca deprem riski durumunda bir gayrimenkulün değerinin nasıl belirleneceği de ortaya konmaya çalışılmıştır. Son bölüm ise çalışmanın amacına yönelik olarak ampirik bir uygulamayı içermektedir.